Isoler un plex à Mirabel : par où commencer avec un immeuble locatif ?

Un duplex ou un triplex demande plus de préparation qu'une maison unifamiliale quand vient le moment de planifier une isolation d'entretoit à Mirabel. Plusieurs ménages vivent sous le même toit, et ce sont souvent les locataires du haut qui sentent le froid les premiers. L'aide d'Hydro-Québec ne s'applique pas non plus. Pour isoler un plex à Mirabel, mieux vaut donc suivre un ordre précis, de l'accès au grenier jusqu'aux fenêtres de chaque logement.

Deux fois plus de duplex que la moyenne québécoise

La maison individuelle domine à Mirabel, mais les immeubles à logements y tiennent une bonne place. Selon le Recensement de 2021 de Statistique Canada, 10 340 logements occupés sont des appartements, soit 41,7 % du parc. Le duplex se démarque nettement :

Type de logement (2021)	Mirabel	Ensemble du Québec
Maison individuelle non attenante	54,0 %	44,6 %
Appartement ou plain-pied dans un duplex	14,6 %	7,2 %
Appartement, immeuble de moins de 5 étages	26,5 %	33,2 %
Appartement, immeuble de 5 étages ou plus	0,6 %	6,0 %

En nombre, cela fait 3 615 logements en duplex et 6 575 dans de petits immeubles. Le même recensement compte 8 410 ménages locataires, soit 33,9 %.

Cet article vise surtout les petits immeubles de deux à cinq logements. Pour sa taxe foncière, la Ville distingue d'ailleurs les immeubles de 1 à 5 logements de ceux de 6 logements et plus, selon son Profil socio-économique 2022.

Le logement du haut, le premier à donner l'alerte

Dans un plex aux logements superposés, seul le dernier étage touche l'entretoit. Son plafond sépare des pièces chauffées d'un grenier froid. C'est donc là que les problèmes se montrent, et c'est souvent par un appel du locataire que le propriétaire les découvre. Notez ce qu'on vous signale, avec la date et la pièce :

• des chambres nettement plus froides l'hiver, et trop chaudes l'été ;
• un plafond qui coule seulement au printemps : selon la SCHL, de la glace s'est peut-être formée tout l'hiver sur le support de la couverture ;
• des glaçons épais au bord du toit, au-dessus de ce logement.

Les étages du bas jouent aussi un rôle. La SCHL rappelle qu'un bâtiment chauffé pousse son air vers le haut, tout l'hiver. L'air humide des logements inférieurs peut donc monter par les passages qui traversent l'immeuble, comme la colonne de plomberie, et finir sous le toit. Depuis la trappe, on peut voir d'autres signes d'un entretoit humide, selon la SCHL : isolant tassé ou taché, bois du toit taché ou moisi, odeur de moisi.

Isoler un plex à Mirabel : l'aide de 1 500 $ s'applique-t-elle ?

Non, pas pour l'immeuble. Pour l'isolation du toit et le calfeutrage, le programme LogisVert d'Hydro-Québec vise seulement les maisons : unifamiliales, jumelées, en rangée, mobiles ou de type chalet, chauffées principalement à l'électricité. Dans le tableau des mesures de son guide de participation, les colonnes du condo, du multiplex et des immeubles de logements portent la mention « n/a ».

La copropriété est exclue elle aussi. Or Mirabel compte 4 150 logements en copropriété, soit 16,7 % du parc. Un commerce n'y a pas droit non plus, puisque le programme exige une habitation à vocation résidentielle. Quant au locataire, il ne peut pas faire la demande : pour cette mesure, l'aide va seulement au propriétaire.

Et une maison qui compte un logement supplémentaire ?

La Ville publie une fiche d'information sur le logement supplémentaire. Si votre maison en compte un, reste-t-elle une « maison » aux yeux du programme ? Seule Hydro-Québec peut le dire, puisqu'elle juge de l'admissibilité. Son guide prévoit d'ailleurs qu'une habitation qui produit un revenu peut devoir fournir un NAS, un NEQ ou un numéro de TVQ. Posez la question au soutien LogisVert, au 1 833 396-1888, avant de compter sur l'aide.

Par où commencer avec un immeuble occupé ?

1. Trouver l'accès. Repérez la trappe de l'entretoit. Si elle se trouve dans un logement, prévenez le locataire et convenez d'un moment avec lui.
2. Rassembler ce que vous savez. Les plaintes notées, l'année de construction de l'immeuble et quelques photos prises depuis la trappe aident à préparer la visite. Si l'isolant en place est granuleux et brillant, n'y touchez pas : il peut s'agir de vermiculite, qui peut contenir de l'amiante. Les écocentres de Mirabel n'acceptent pas l'isolant en vrac de type vermiculite ; son retrait est confié à des spécialistes.
3. Faire inspecter tout le toit. L'inspection gratuite porte sur l'entretoit entier, et non sur la seule partie au-dessus d'un logement. On y vérifie l'isolant, sa répartition, les entrées d'air des soffites et les passages qui montent de chaque logement.
4. Regrouper les travaux. L'estimation, gratuite et sans obligation, peut réunir l'entretoit et le calfeutrage des portes et fenêtres de tous les logements. Un seul chantier dérange moins les occupants que plusieurs. Notre article sur le calfeutrage des fenêtres à Mirabel explique comment trouver les fuites du côté exposé au vent.

Votre immeuble a été construit récemment ? Plusieurs points de notre article sur l'entretoit d'une maison neuve à Mirabel s'appliquent aussi à lui.

Ce qui se passe pendant les travaux

Pour isoler un plex à Mirabel, le principe reste celui d'une maison, mais à l'échelle de l'immeuble. Les entrepreneurs partenaires scellent d'abord les passages d'air qui montent des logements. La SCHL insiste sur ce point : pour un entretoit humide, ajouter de la ventilation est une erreur, car cela peut aspirer encore plus d'air de l'intérieur. Mieux vaut stopper le mouvement d'air entre les logements et le grenier.

Viennent ensuite les déflecteurs aux soffites, qui gardent l'air libre au bas du toit, puis le soufflage. Habitation Éco propose d'abord la fibre de verre, et la cellulose quand le budget est plus limité. Selon la SCHL, les différences entre ces matériaux sont « mineures sur le plan de la qualité » : tous sont efficaces sous un toit. Notre page sur l'isolation d'entretoit décrit le soufflage en détail.

Habitation Éco agit comme représentant : nous inspectons, estimons, coordonnons le chantier et en assurons le suivi. Les travaux sont confiés à des entrepreneurs partenaires, et l'isolation est garantie 25 ans.

Commerces et immeubles mixtes

Mirabel compte 2 400 entreprises, selon la Ville. Ses zones urbaines et industrielles se trouvent surtout à l'est du territoire, près de l'autoroute 15 et du boulevard du Curé-Labelle. Ce boulevard fait d'ailleurs l'objet d'un programme particulier d'urbanisme.

Votre immeuble abrite un commerce au rez-de-chaussée et des logements à l'étage ? Habitation Éco s'occupe aussi des bâtiments commerciaux. Une seule inspection peut alors couvrir tout le toit, peu importe l'usage des locaux qu'il abrite.

Conclusion

À Mirabel, le duplex occupe deux fois plus de place dans le parc de logements que dans l'ensemble du Québec. Pour isoler un plex à Mirabel, partez de l'accès au grenier et de ce que vivent les locataires du haut. Faites ensuite inspecter tout le toit, puis réunissez l'entretoit et le calfeutrage dans un même chantier. L'aide de 1 500 $ ne vise pas les plex, mais le confort des logements et la santé du toit y gagnent quand même. Pour une inspection gratuite, appelez au (514) 795-7393, ou écrivez-nous avec le bouton ci-dessous.